Transformation d'une maison prévue initialement en béton en bois et paille

Bonjour,

J’envisage d’acheter un terrain viabilisé avec plan et permis de construire accordé sous les règles d’un ancien PLU, qui serait refuser avec l’actuel PLU. Les plans ont été conçu pour une construction en parpaing avec une hauteur à l’acrotère de 6m avec toit végétalisé. Je souhaite Remplacer le béton et les parpaings par une ossature bois et paille. L’une des difficultés que je n’arrive pas à résoudre est de ne pas dépasser les 6m.

  • 30cm ; hors sol (sur pieux)
  • 26.5 cm ; sous lisse sur laquelle repose un solivage de 22
  • 251.5cm ; mur en ossature bois comprenant lisse haute et basse
  • 26.5cm ; lisse de ceinturage sur laquelle repose un solivage de 22
  • 251.5cm ; mur en ossature bois comprenant lisse haute et basse
  • 4.5cm ; lisse de ceinturage

Total 600cm

Reste à créer l’acrotère avec une hauteur suffisante pour recevoir les différents matériaux pour concevoir le toit végétalisation.

Verriez-vous une autre solution sachant que la hauteur plafond fini dans cette configuration est d’environ 2.4m.

Bonne journée,
Dom.

@Dom76
Bonjour Dominique,

Pourriez-vous préciser pour quelles raisons le nouveau PLU ou quels éléments du nouveau PLU contreviennent à l’obtention du permis de construire accordé sous l’ancien PLU ?

Quand vous parlez de 6cm d’acrotère c’est à partir de quel point de référence ? Le niveau fini de la végétalisation ?
Un acrotère n’a aucun caractère d’obligation (sauf en climat de montagne et il est malgré tout possible d’y déroger), ni d’un point de vue urbanistique, ni du point de vue de l’étanchéité ; je conçois des toitures végétalisés avec acrotère au niveau fini de la végétalisation…

Quel type de végétalisation ? Intensive, extensive, semi extensive ou quelle épaisseur ?

Vous n’indiquez pas la hauteur de charpente ni sa composition, or il existe plusieurs type de charpente et configuration et certains choix structurels ont un impact sur la hauteur de la construction. Il en va de même pour le type d’isolation que vous avez choisi en toiture ?

Vos pouvez agir sur le terrassement du terrain (différence terrain naturel/terrain fini. C’est somme toute assez rare que des mouvements de terre < 50cm soit retoqués.

Je peux également vérifier qu’une demande de permis modificatif (cas sommes toute très courant) soit effectivement étudié sur la base de l’ancien PLU c’est à dire en prenant en compte la date de première demande.

Quid de l’attestation de prise en compte de la RE2020 et du certificat de conformité en fin de chantier si le projet n’est plus le même ?

Ne serait il pas judicieux de faire baisser le prix sous argument que le bénéficiaire du permis ne sera pas transféré à l’acquéreur lors de la vente et de repartir sur votre projet ?

Bonjour
Il y a 30 cm( ou 25) à gagner en réalisant un radier au lieu d’un plancher sur vide sanitaire. Voir si le sol décapé est homogène. Si oui c’est possible et moins cher
Cordialement
Bernard Crozel
Pro MA

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Bonjour Bernard,

Le radier ne pourra pas se faire car les pieux ne font pas que maintenir une distance de 30 cm hors sol; ils corrigent aussi la planéité du sol. Il y aura 4 pieux qui seront hors sol d’au moins 1 m.
Cordialement,
Dom.

Bonjour,

Une astuce pour se passer de l’acrotère au niveau de la toiture consisterait à réaliser une toiture végétalisée plate débordante (façon auvent sur le pourtour de la maison). L’acrotère pourrait être réduit à sa plus simple expression dans ce cas.

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Bonjour Dominique,

Nonobstant toutes mes remarques précédentes, je vous confirme qu’un permis de construire modificatif peut être déposé sur la base de l’ancien PLU.

Le permis modificatif n’est pas un nouveau permis de construire, il permet au titulaire d’un permis de construire de demander des modifications pour des changements mineurs, pendant toute la durée des travaux.

Les modifications peuvent concerner l’aspect extérieur du bâtiment, l’augmentation ou la réduction de la surface de construction, des hauteurs et largeur des façades, voire même le changement de destination d’une partie des locaux.

Le permis modificatif ne doit pas comporter de modifications, qui par leur nature ou leur ampleur, portent atteinte à la conception et l’économie générale du projet autorisé par le permis de construire initial, qu’il s’agisse d’un permis modificatif intervenant en dehors de tout contentieux ou dans le cadre d’une instance contentieuse ou après.

Pour préserver les droits acquis par l’autorisation d’urbanisme initiale, il a été jugé que si le règlement d’urbanisme, entré en vigueur postérieurement à la date de délivrance du permis de construire initial ne permettait plus des modifications, (à la date de délivrance du permis modificatif), (sans méconnaître les droits que tenait l’intéressé du permis de construire antérieurement délivré et devenu définitif) ne pouvaient légalement, lui être refuser pour ce motif, l’autorisation d’apporter au projet des modifications qui, ayant notamment pour objet d’augmenter ou réduire la surface du bâtiment ou ses dimensions, ne portaient pas à la nouvelle réglementation d’interdiction de construire, une atteinte supplémentaire par rapport à celle résultant du permis initial.
(CE, 26 juillet 1982, n° 23604 ; CE, 17 janvier 1990, n° 72070).

Vous n’avez donc aucun problème de hauteur réglementaire compte tenu de l’écart en cause, en déposant une demande de permis modificatif.

Bonjour Jean Patrick,

Ça résoudrait tous mes problèmes ; je rehausserais d’environ 70cm sachant que je suis 2.2m en dessous des autres maisons du lotissement, ça résoudrait mes problèmes de passage de canalisation, en particulier la VMC double flux, et enfin je pourrais faire un plancher RDC, et un toit à la norme passive.

Merci pour votre réponse, me reste le parcourt du combattant administratif.

Cordialement,
Dominique,

70cm cela commence à faire.
Si vous partagiez les éléments qui ont modifié le PLU, je pourrais ajuster précisément mes conseils et le commentaire.
Le problème de la conformité réglementaire à la RE2020 reste tout entier. Il aura un impact sur la conformité attendu en fin de chantier.

Bonjour,
En effet, si j’ai bien compris, la conformité réglementaire à la RE2020 prend en compte non seulement la consommation d’énergie, mais aussi les émissions de carbone, y compris celles de la phase de construction…

@Patrick_Roudet
Bonjour Patrick,
Effectivement outre les coefficients de performance thermique nécessaires à l’obtention du certificat de prise en compte de la RE2020 lors d’une demande d’autorisation de permis de construire, une ACV analyse du cycle de vie de l’ensemble de la construction par l’intermédiaire des matériaux qui la composent est un document obligatoire pour le démarrage du chantier.
Certaines commune l’exige lors de la déclaration d’ouverture de chantier.
Le non respect des ces dispositions est toujours problématique lorsqu’un recours des tiers est engagé, que se soit avant le démarrage ou pendant les travaux. On le sait moins, mais le droit des tiers ne s’éteint pas totalement après les 2 mois suivant l’affichage.

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Bonjour Jean Patrick,

Le terrain se situe en zone UBA1 et à la limite de la zone NB (zone naturelle boisée pour les néophytes comme moi) du plan local d’urbanisme de la métropole de Rouen d’aujourd’hui.

Un mur de la maison d’environ 6m de long, posé sur pilotis, est prévu pour être construit à l’exact limite de propriété d’un terrain appartement à la ville de Maromme, qui est aussi la limite de zone NB du PLU. Une terrasse également sur pilotis, sur un autre pan de mur sera à 80cm d’une autre limite de propriété également située en zone NB.

Ce sont ces distances limites séparatives qui sont le point bloquant par apport à l’ancien PLU, et non la maison en elle-même, et les matériaux que je souhaite utiliser interpelles aussi.

Quant à la hauteur qui serai modifiée :

  • 30cm hors sol = Fondation, et/ou plots, et/ou pilotis (rien n’est encore arrêter).
  • Oui possibilité aussi de décaisser plus bas sous la maison, ou un mixe des 2.
  • 36cm = Poutre lamellé collé et solivage de poutre en i.
  • 251.5 : murs d’ossature bois (22x4.5cm) comprenant lisses haute et basse.
  • 40.5 = Lisse de ceinturage + solivage en 36cm ou solivage en 22x4.5cm avec vide technique pour passage VMC, etc.
  • 251.5 = murs d’ossature bois comprenant lisses haute et basse.
  • 40.5 = Lisse de ceinturage + solivage en 36cm ou même solution qu’à l’étage intermédiaire

= 6,50m auquel il faudra rajouter la hauteur d’acrotère en tenant compte d’environ 15cm par apport à la végétation du toit.

-J’ai zappé les OSB mais dans cette config ; j’arrive facilement à 6,7m.
Cordialement,
MD.

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@Dom76
Bonjour Dominique,

L’autorisation de permis de construire accordée sous l’ancien PLU est devenu votre droit à construire suivant les éléments de l’ancien PLU et ne peuvent en aucun cas être remis en question, même avec une demande de permis modificatif.

Seul les matériaux d’aspect extérieur comptent (texture et coloris) ; Il peut s’agir de leur nature seulement si une justification d’emploi de matériaux biosourcés est nécessaire, (voir ce qui suit…)

Le système constructif ne regarde en rien le droit de l’urbanisme. Béton, ossature bois, ossature métallique, même combat, qu’on se le dise !
Cela regarde le droit de la construction et de l’habitation seulement dans les cas de structures totalement ou partiellement mitoyenne.

Le bardage bois tout comme les autres matériaux dit biosourcés ne peuvent plus être interdit en revêtement extérieur de façade. C’est une disposition inscrite au Code de l’urbanisme depuis les Lois Grenelle 2. Que des PLU ne soient pas conforme est une autre histoire, mais ils ne peuvent prévaloir sur le code de l’urbanisme, en aucun cas.

La même disposition est en vigueur pour les toitures végétalisées ; aussi il est interdit d’interdire une couverture ou façade végétalisée. C’est une disposition inscrite au Code de l’urbanisme depuis les Lois Grenelle 2.
Couverture végétalisée ne veut pas pour autant dire toiture terrasse. A ce sujet la jurisprudence indique qu’une toiture terrasse est une toiture avec une pente inférieure à 5% ; donc à 6% de pente ce n’est plus une toiture terrasse. Attention les PLU peuvent néanmoins indiquer des nombres de pants, des pentes minimum et/ou maximum, des orientaions du faitage ou des gouttières.

Que cela empiète sur les prérogatives dont croit disposer une équipe municipale dans les cas courants ou même un Architecte des Bâtiment de France en zone classé est en définitive leur problème et pas celui de l’usager maitre d’ouvrage. Le Code de l’Urbanisme prime, la loi s’applique. Que les protagonistes délivrant des avis ou des autorisations d’urbanisme soient plus ou moins compétant en la matière est un réel sujet.

Non, ce n’est pas une obligation, ni même un besoin technique, ni au regard d’un complexe végétalisé, ni au regard d’une toiture terrasse non-accessible (hors entretien), ni au regard des règles professionnelles en matière d’étanchéité des toitures terrasse ou des toitures végétalisées.
Si ce qui est indiqué au permis est la hauteur de la construction, cette hauteur ne présage pas de la présence ni de la hauteur d’un acrotère.
Par contre cela peut faire partie d’une contrainte explicite mentionnée au PLU.

Cet hauteur se comprend à partir du terrain fini et non du terrain naturel ; aussi un mouvement des terres dans la mesure ou il ne contrevient pas à la géométrie naturelle globale du terrain ne peut être envisagé et porté sur les plans de coupe d’une demande de permis modificative.
Il est toujours délicat pour les instances concernées, lors des démarches de certification de conformité réalisées une fois le chantier terminé, de s’opposer à la conformité sur la seul observation d’un mouvement des terres trop ou pas suffisamment important par rapport à la demande de permis de construire ; il faudrait pour cela disposer d’un relevé altimétrique précis au moment de la demande d’autorisation de permis de construire et disposer des outils permettant de mesure et justifier d’un l’écart. Hors une demande d’autorisation du permis de construire ne demande pas un tel relevé.
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