Comment faire le pré-chiffrage rapide d'un projet?

Quand on est en amont d’un projet, avant l’achat d’un bien immobilier ou même encore plus en amont, au stade du rêve, on doit faire un pré-chiffrage. A ce stade il est impossible et contre-productif de solliciter des devis à des professionnels car on ne sait pas encore si l’on va réaliser le chantier.

A ce stade on veut juste savoir, en gros, ce qui est possible avec les ressources dont on dispose : argent, temps, compétence, réseau…

Comment vous y êtes-vous pris pour cette étape ?

Quelles sources d’infos utilisez-vous ?

Personnellement j’ai développé un tableur que je compte présenter bientôt pour avoir votre avis.

Si vous pensez que ce sujet est important mettez un coeur en bas pour me permettre de mesurer s’il y a de l’intérêt ou pas, merci :slight_smile:

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Je n’ai pas de tableur, mais je fais régulièrement des visites conseils avec une sorte de pré-chiffrage. Malheureusement actuellement c’est très difficile avec les couts de matériaux et délais qu’on ne maitrise plus du tout!

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Bonjour,

Il y à tellement de paramètre à prendre en compte que c’est vraiment difficile de réaliser le budget en amont, surtout lors d’une première construction/rénovation.

Pour du neuf, on peut se baser sur le retour d’expériences des constructeurs grâce aux info sur blog, livre de référence, ou témoignage sur une porte ouverte Twiza par exemple.

Après selon la région, et surtout actuellement, les prix ont tendances à vite changer donc c’est surtout pour se donner une idée approximatif.
Il est d’ailleurs souvent difficile de comparer 2 budget maison, car les prix annoncés ne comprennent pas toujours les mêmes lots (juste hors d’eau hors d’air, avec viabilisation ? cuisine et salle de bain compris ? avec aménagement extérieur genre parking , terrasse etc.)

Pour notre part, nous avons, perdu beaucoup de temps à budgétiser des idées non aboutis en essayant de calculer les volumes précis des différents lots plutôt que de prendre un prix moyen au m2.

Pour de la rénovation, il est presque impossible de budgétiser correctement si la maison n’est pas mise à nu, tant les surprises peuvent être nombreuses…

Pour le coup faire une visite avec un maître d’œuvre expérimenté est utiles pour avoir un devis générale en rapport avec les prix pratiqué par les entreprises locales.

Et bien prendre de la marge car il y à tjr des imprévus !

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Je suis sur de la rénovation d’ancien… je suis d’accord avec le fait qu’il vaut mieux mettre à nu pour éviter les surprises, mais c’est un casse tête quand on vit déjà dedans !
Je n’ai pas encore démarré la phase budget mais ce sera crucial pour savoir si je refais tout ou pas… sachant que le « pas tout » est déjà conséquent.
Pour la méthode je pense faire des plans avec des variantes en demandant validation sur la faisabilité, puis faire chiffrer par des pros, puis faire valider les devis, puis voir ce que je peux faire moi-même ou faire faire. L’inconvénient c’est que tout ça prends du temps et pendant ce temps là les prix des matières premières augmentent !
En tout cas je ne me lancerai pas sans être (presque) sûr du budget.
Pour avoir des conseils je passe par des pros et aussi par des personnes de mon réseau (membres d’asso, Sel, amis, voisins…) et maintenant réseau twiza !

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Il est possible de faire réaliser des études préalables au chantier qui permettent de définir un montant globale, et en fonction de vos envies.

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Bonjour nous faisons des maisons et des travaux de rénovation depuis une quinzaine d’années, nous sommes en mesure d’annoncer une fourchette de prix au mètre carré pour une maison neuve écologique et de même pour une rénovation.
Cette fourchette tient compte de notre méthode d’accompagnement, de techniques de mise en oeuvre simples, de matériaux locaux, de l’investissement du/des porteur(s) de projet et de la présence de bénévoles en chantiers participatifs.
À partir de là, les autoconstructeurs savent que des choix différents pourront faire augmenter la note, il s’agira de les quantifier spécifiquement.
L’autre variable consiste dans l’augmentation possible du prix des matières premières dû au décalage de temps entre le début de l’étude et le début de la réalisation.

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Comme on avait décidé de passer par le principe de construction hexagonale accompagné par un pro: on a demandé à plusieurs auto-constructeurs qu’il avait accompagné leurs propres budgets, globalement au en €/m² mais aussi certains nous ont fournis le détail des postes de dépenses.
ça nous a donné de bonnes indications, mais les prix sont tellement en inflation depuis un peu plus d’un an que les même projets actuellement ont prix presque 30% de prix totaux.
Quand je donne aujourd’hui le prix au m² aux gens qui le demande je précise bien que certains postes de dépenses ne sont plus du tout les même (le bois pour la structure bois de la maison par exemple) Le fait de détailler le budget par poste de dépense permet aux porteurs de projets de se projeter. Cela permet aussi à chacun d’adapter un prix global à son projet particulier, car une même maison construire sur deux typologie de terrain différent pourra avoir une facture de terrassement très variable, et le prix du bois n’est vraiment pas le même dans le Nord de la France qui est la région la moins boisée du pays qu’en alsace (écart constaté sur une maison similaire construite la même année entre ces deux région: 30% de plus pour le bois dans le Nord!)

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Je vous propose un éclairage et retour d’expérience sur 2022 pour des BUDGETS EN AUTO-CONSTRUCTION EN HABITAT RÉSIDENTIEL POUR 2023.

Les projets d’auto-constructeurs que j’ai accompagné en conception, et maitrise d’œuvre, en 2022, ont dévoilé des budgets, entre 850€ et 1250€/m2.

Comptez +7% à +15% minimum pour des projets qui débuteront en 2023. (Voir Indice les INSEE ICC, ICP-F, IPEA & BT01) https://www.insee.fr/fr/statistiques/2015347
(en autoconstruction les indices les plus pertinents sont les l’IPC-F & IPEA, respectivement cout de production dans la construction et prix d’entretien et d’amélioration)
/!\ ATTENTION les indices ne sont pas l’augmentation. Pour la mesurer, une formule s’applique entre 2 indices bornes d’une période étudiée.

(Inflation, spéculation, tension sur la disponibilité de matériaux, tension sur l’offre Artisan/Entreprise, etc.)
Les prix sont extrêmement volatiles et peuvent dévoiler des variations ponctuelles de plus de 50%. Ce fut le cas pour le bois et les panneaux OSB courant 2022, dans certains territoires, et pendant quelques semaines.

Les budgets les plus abordables restent de loin les constructions en paille porteuse, puis ossature bois/paille, puis ossature bois/fibre végétale/animale.

Favoriser des matériaux locaux biosourcés ou géosourcés reste la solution des projets contraint par un budget réduit. (paille, terre, chanvre, laine de mouton brut, bois de scierie artisanale, etc

En rénovation, maximiser le réemploi voir le détournement de matériaux proposent également des marges budgétaires.

Abonnez-vous et paramétrez des alertes sur des plateformes de vente entre particuliers et entre professionnels ; il y a souvent des affaires à faire, notamment pour les revêtements et les équipements.

Certains des projets ont bénéficié de l’achat aux enchères de matériels, équipements, matériaux de second œuvre, plus rarement structurels, mis en liquidation suite à défaillance d’entreprise. Je peux citer des lots de menuiseries intérieur/extérieur, de vitrages, de matériaux de couverture, de panneaux et de bois d’œuvre, et même des produits structurels comme des poutres composites bois en I, déjà débitées de leur longueur initiale. Non seulement les lots mis aux enchères sabordent les prix, mais en plus il y a toujours une partie qui n’intègrent pas le projet et peut être revendue.
Cette stratégie est à décider bien en amont de l’avant projet car il faut alors adapter le projet à la ressource et non métrer la ressource à partir du projet fini.

Le cout global d’un projet dépend de bien d’autres éléments que le seul système constructif notamment,

Les éléments relavant de la localisation/implantation du projet :

  • La nature du sous-sol, peut entrainer un surcout notamment en zone de retrait/gonflement de sols argileux, en terrain rocheux, ou si présence d’eau souterraine par exemple.

  • Les contraintes climatiques neige & vent selon la localisation. (surcout structure)

  • Les contraintes liées au zonage parasismique, notamment Z3 & Z4 (surcout structure)

  • La dénivelée du terrain et/ou les besoins de terrassement, et d’évacuation des terres excavées.

  • Le besoin d’assainissement individuel ou non. (VS raccordement tout à l’égout) - la solution économique et environnementale par excellence reste de loin les toilettes sèches ou à compost (les eaux vannes n’étant plus à traiter) + phytoépuration des eaux grises.

  • La proximité/éloignement des réseaux.

  • Les contraintes apportées par l’ABF l’Architecte des Bâtiment de France lorsqu’il doit être consulté.

  • Des contraintes dévoilées par la DICT Déclaration d’Intention de Commencement de Travaux (servitudes de droit ou de fait d’accès aux réseaux)

Les éléments relavant du cahier des charges du projet :

  • La typologie du projet (étage, parties enterrées, cave, typologie de toiture (1, 2, 4 pans voir plus, les détails de couvertures et sorties ou fenêtre de toit, les toitures terrasses accessibles, les toitures végétalisée selon épaisseur, etc)

  • le choix des matériaux d’isolation.

  • le choix des matériaux de menuiseries d’ouverture.

  • le choix des matériaux de couverture.

  • Selon le niveau de conception bioclimatique et selon l’étude thermique RE2020, les systèmes de chauffage de l’eau sanitaire et le/les moyens de chauffage qui seront retenus.

  • la qualité des matériaux de second œuvre notamment les revêtements de sols, murs & plafond.

  • La qualité de finition.

  • Des besoins spécifiques comme la récupération, le stockage et cyclage des EP eaux de pluie, la production d’énergie d’origine renouvelable (photovoltaique, micro éolien, etc)

Les éléments relavant du choix de l’autoconstruction :

  • La proximité des décharges (évacuation des terrassements), des fournisseurs et des loueurs de matériel de chantier & outillages a aussi un impact.

  • Les besoins en matériels et équipements dont vous aurez besoin (achat/location).

Les fourchettes budgétaires indiquées ne comprennent pas :

  • Les frais d’étude BET thermique RE2020 réglementaire et visite de conformité incluant le test d’infiltrométrie (étanchéité à l’air).

  • Éventuellement les études BET géotechnique (étude de sol), assainissement, structures, et accompagnement par un MOE ou AMO.

  • Les frais de raccordement aux différents réseaux, l’intervention du Consuel…

  • La taxe d’aménagement. Simulateur ici : https://entreprendre.service-public.fr/vosdroits/R23273

  • Une bonne assurance vie privée (aléa /accident sur les personnes) et une bonne assurance habitation hors d’eau/hors d’air (aléa et accident sur l’ouvrage.)

  • Une assurance dommage ouvrage, si vous décidez de faire intervenir des Artisans/Entreprises pour l’exécution de certains lots d’ouvrages ou ouvrages. Obligation légale https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2032

  • Un budget formation et/ou littérature technique est toujours souhaitable https://www.eyrolles.com/BTP/

En espérant avoir été suffisamment exhaustif pour que vous ne puissiez rien oublier.

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Y’a pas à dire c’est bon de lire un pro!
Merci beaucoup pour votre retour sur ce sujet !

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Synthèse sur le chiffrage vraiment inintéressante !

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Bonjour Jean- Patrick,

Avec ma conjointe nous avons un projet de rénovation. Et nous aimerions comme vous le précisez, utiliser et réemployer au maximum des matériaux et équipements délaissés. J’aurais voulu savoir sur quels types de plateformes vous me conseillez de m’abonner ?
Merci d’avance pour votre prochaine réponse.

Je crois qu’en terme de réemploi il est vain de conseiller un acteur global. Il faut chercher les « gisement » d’opportunités de réemploi / récup locaux. Sachant qu’un gisement peut être :

  • une plateforme spécialisée dans le réemploi (facile à identifier avec google ou en gratant un peu)
  • des voisins
  • des contacts locaux
  • des artisans locaux
  • une déchèteries (certains tolèrent la récup)
  • sa propre maison (et oui, en réno on a sur place un gisement de récup parfois conséquent)
    etc.

Si d’autres personnes veulent compléter :slight_smile:

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Bonjour!
J’aimerais m’inspirer de tableurs car je suis en train de développer le mien, notre projet ayant déjà commencé, donc une partie budget réalisé et une partie chiffrage. Je pense qu’un tableur est un bon outil pouvant faire gagner du temps et s’adaptant aux changements de choix, de prix, très facilement. Ca permet une super visibilité, et un suivi possible des factures fournisseurs également. Enfin bref un outil polyvalent pour un si gros projet que représente l’autoconstruction d’une maison.
Merci pour vos partages!
Morgane

Bonjour @MorganeAlzen

C’est effectivement une approche pertinente.
Je vous conseille de développer quelque chose de léger, car plus on dérive dans la complexité et la multiplication des informations et des besoins, moins l’outil est ergonomique et pertinent.

La trame serait de catégoriser par

  • Lot d’ouvrage / ou corps de métier
  • Ouvrage
  • Élément d’ouvrage
    Et éventuellement par matériau/matériel mais c’est là que cela commence à se gâter. Comment ventiler des matériaux et/des équipements qui seront utiliser pour plusieurs ouvrages ?

L’autre limite lorsque l’on souhaite approfondir jusqu’au matériaux/matériel est que, selon les distributeurs, les prix d’un devis ou d’une facture seront fonction de l’unité de vente et ce n’est pas la même chez tous les fournisseurs.
Exemple :
le prix du sable peut être considéré à la tonne, au m3 ou à l’unité de big bag…
le prix des armatures peut être considéré au mètre linéaire, ou à la pièce de 6m…
le prix des parements (osb, carrelage, plaque de parement, panneaux isolation) peut être considéré au m2 ou à l’unité…
le prix des canalisations peut être considéré au mètre linéaire ou à la pièce
le prix des élément de conduite d’eau et de circuit électrique (fils & gaines), au mètre linéaire, ou au rouleau avec des conditionnement variants…

Bref, visez avant tout la simplicité pour ne pas tomber dans ce que l’on appelle « une usine à gaz ».

Je développe et implémente un tel outil depuis 5 ans maintenant, sur tableur mais fonctionnellement plus proche d’une base de données ; au départ, une feuille de calcul était alimenté par les devis et facture. Et puis sans doute parceque j’ai une formation et une expérience en informatique de gestion décisionnelle, je l’ai fais évoluer à mes heures perdues.
Il me permet aujourd’hui de proposer des ratios pour un projet en fonction de solutions retenues, mais aussi d’obtenir des informations de chiffrage précises par éléments d’ouvrage, de quantifier le temps de travaille en heure et le besoin de main d’œuvre en nb de personne, de renvoyer des quantités de déchets générés, et le développement actuellement en cours, d’intégrer le bilan GES voir d’autres impacts environnementaux et sanitaires à partir de la base de données INIES…

Malheureusement je ne partage pas cet outil pour les simples raisons qu’il n’a pas été développé pour être déployé, donc il est rustique (dans le sens qu’il n’est ni intuitif, ni ergonomique) et sans notice, et qu’il demanderait sans aucun doute des adaptations selon le type de tableur utilisé voir système d’exploitation. De plus son orientation est axées sur une execution professionnelle donc les informations extraites n’auraient qu’un intérêt très partiel pour des auto-constructeurs.

Mais si vous avez des questions autour de l’organisation des données dans vos feuilles de calcul, n’hésitez pas à créer un sujet spécifique, et il y a de grandes chances pour que je contribue aux réponses qui vous seront apportées.

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Bonjour et merci beaucoup pour cette réponse encourageante et soutenante.
Je n’hésiterais pas à vous demander conseil.
D’ailleurs j’ai trouvé cette base sur un autre sujet du forum
Dropbox - Budget global pour partage.xlsx - Simplify your life
Qu’en pensez vous?
Pour le suivi du budget pour l’instant le plus galère c’est de détailler chaque facture, il y a de tout et ça prend vraiment longtemps, je me demande si c’est indispensable, si il existe des astuces pour aller plus vite (des factures dans d’autres formats? ou demander aux fournisseurs de séparer leurs factures par domaine?) Je pensais à créer une liste déroulante avec tous les types de matériaux, mais ça fait un peu usine à gaz justement?
Merci
Je vais effectivement créer un nouveau sujet plus précis
Bonne soirée
Morgane

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@MorganeAlzen
Bonsoir Morgane,

Ce que j’en pense c’est :

  • que la structure est très satisfaisante.
  • que son contenu renvoie à des éléments d’ouvrage et des matériaux pour ce projet en particulier.
  • qu’il doit vous inviter à comprendre que le travail qui a précédé relève du descriptif précis du travail qui doit être accompli, donc des taches qui sont à réaliser, puis de les décomposer en unité d’ouvrage, puis en matériaux, et que par conséquence la copie d’un tableau ne peut être suffisante pour répondre à votre besoin qui dépend bien plus de votre projet, de vos choix matériau et d’exécution que d’une feuille de calcul prédéfinie.

et c’est bien cette étape de descriptif qui est primordiale et qui relève d’un travail d’étude de cas.
C’est un peu comme si à partir de vos plans, vous vous imaginez sur le chantier pour réaliser ce qui doit être mis en œuvre pour votre projet. Et c’est sans doute là le véritable travail. Se représenter ce qui doit être fait, et ce que demande sa mise en œuvre.
Bref autoconstructuire intellectuellement avant d’autoconstruire réellement.

Exemple pour des fondations conventionnelle de type semelle filante :

  • réaliser les tranchées => implique déblais => implique engin de terrassement => implique stockage ou évacuation des déblais => et si évacuation des déblais, implique engin de chargement (ou chargement manuel) et véhicule de transport.
    A l’issue de cette étape vous savez que vous devez louer, une pelle mécanique, une chargeuse, et un camion benne, que vous aurez sans doute besoin d’une pelle, d’une pioche et d’une brouette.

  • Réaliser le ferraillage => implique des armatures (sans doute de plusieurs sortes qui sont à décliner suivant vos plans => implique des opération de coupe et de façonnage => implique le calage des armatures en fond de fouille (dans cette exemple je fais l’impasse d’un béton de propreté) => implique le liaisonnage des armature entre elles => implique des implantations d’attentes => implique le liguaturage des armatures entre elles.
    A l’issue de cette étape vous savez que vous devez vous fournir en armature et en outils de coupe (pince monseigneur, ou meuleuse d’angle électrique qui imposera un raccordement électrique de chantier et une rallonge enrouleur pour distribuer le courant sur l’air de travil), et trouver une solution pour caler les armatures en fond de fouille.

  • placer le béton de fondation => implique ciment => implique mélange à béton (ou sable et gravier séparé selon le besoin pour d’autres ouvrages => implique bétonnière => implique adduction d’eau sur le chantier et sans doute un tuyau ou des sceaux => implique une règle/niveau => implique un râteau de maçon => implique une truelle (toujours utile pour les travaux de maçonnerie)
    Et inscrire l’option livraison de béton prêt à l’emploi pour comparaison budgétaire.
    A l’issue de cette étape vous savez que vous devez vous fournir en mélange à béton en ciment, et possiblement investir dans une bétonnière ou louer l’appareil, et disposer du raccordement en eau, ou commander la quantité de béton en toupie…

Le tableau répertoriera toutes ses étapes, même si certaines lignes ne sont pas assorties d’information budgétaire.

FONDATIONS :

  • FONDATIONS - Location engins - pelle mécanique
  • FONDATIONS - Location engins - chargeuse
  • FONDATIONS - Location engins - camion benne
  • FONDATIONS - Frais de raccordement électrique
  • FONDATIONS - Achat outillage - enrouleur
  • FONDATIONS - Frais de raccordement AEP
  • FONDATIONS - Achat outillage - tuyaux d’eau
  • FONDATIONS - Achat outillage - raccord
  • FONDATIONS - Achat outillage - lance
  • FONDATIONS - Achat outillage - pelle
  • FONDATIONS - Achat outillage - pioche
  • FONDATIONS - Achat outillage - brouette
  • FONDATIONS - Achat matériaux - armature 1
  • FONDATIONS - Achat matériaux - armature 2
  • FONDATIONS - Achat matériaux - armature de liaison
  • FONDATIONS - Achat matériaux - fil recuit pour liguature
  • FONDATIONS - Achat matériaux - sable
  • FONDATIONS - Achat matériaux - gravier
  • FONDATIONS - Achat matériaux - ciment
  • FONDATIONS - Achat outillage - bétonnière
  • FONDATIONS - Achat outillage - râteau de maçon
  • FONDATIONS - Achat outillage - truelle

Soit 22 lignes alors qu’il n’est question que d’un élément d’ouvrage ou 2 si on sépare les opérations de terrassement.

Cela peu paraitre fastidieux, mais c’est à mon sens l’unique méthode pour ne rien oublier, avoir une bonne représentation du travail à accomplir, de pouvoir budgéter précisément le cout de l’ouvrage ou comparer des options.
Que vous souhaitiez intégrer le temps de travail, comparer des tarifs fournisseur, intégrer un comparatif budget/réel, intégrer des quantités de déchets ou un bilan GES n’est en dernière analyse pas l’essentiel de la tache. Ce qui compte c’est la décomposition du travail à réaliser et de fait, la structure du fichier est moins importante que le travail de description des ouvrages.

Une fois ce travail effectué, vous profiterez des fonctionnalités d’un tableur et des fonctions de trie, de groupement, de sous total, pour regrouper par type d’achat (matériaux ou d’outillage), par type de locations, et par matériaux quels que soit l’ouvrage concerné, ou supprimer des doublons d’outillage ou ventiler leur cout et/leur utilisation par élément d’ouvrage.

En espérant ne pas voir avoir effrayé.

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Genial, merci pour cette réponse si détaillée
Dans un sens ça peut m’effrayer et en même temps je m’y attends, et heureusement comme on a réalisé l’année dernière toutes ces fondations nous même, je comprends bien de quoi vous parlez alors c’est confortable!
Autoconstruire c’est s’initier à tous les corps de métier, c’est à la fois passionnant et parfois décourageant.
J’ai malheureusement peu de temps en ce moment (travail agricole en pépinière), mais dés la mi février je m’y remets sérieusement. Je dois construire un bloc sanitaire d’ici le printemps, alors je me suis dis que pour me faire la main j’allais commencer à tout bien chiffrer avec ce projet, car c’est une maison toute miniature (5m²). Ca me rassure car plus à mon échelle pour l’instant. Puis j’élargirais l’outil pour notre maison.
Merci encore pour le temps que vous avez accordé à me répondre et sûrement à bientôt!
Bonne journée à tous ceux et celles qui m’auront lu!
Morgane

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